Kat Karşılığı Sözleşmesi Nasıl Yapılır

1. Kat Karşılığı Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

• Noter Onayı veya Tapu Siciline Tescil
  Sözleşme, resmi şekilde yapılmalıdır. Genellikle tapuda düzenleme şeklinde yapılır, çünkü mülkiyet devri söz konusudur. Noter tasdikli yapılması da mümkündür, ancak en sağlam yöntem tapu üzerinden işlem yapılmasıdır.

• Tarafların Kimlik Bilgileri ve Yetkileri
  Arsa sahibi (gerçek kişi/şirket) ve yüklenici bilgilerinin doğru ve güncel olması gerekir. Şirket adına imza atan kişinin yetki belgesi (imza sirküleri) kontrol edilmeli.

• Arsanın Durumu

  • Tapu kayıtları, ipotek, haciz, şerh var mı?

  • İmar durumu uygun mu?

  • Kadastral durum net mi? (parselasyon sorunları var mı?)

• Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Unsurlar

  • Arsa payı oranı (kaç daire veya % kaç arsa müteahhite verilecek?)

  • İnşaat ruhsatı alınması ve masrafların kim tarafından karşılanacağı

  • Teslim süresi ve gecikme durumunda cezai şart

  • Tapu devri hangi aşamada yapılacak (genelde inşaat %70-80 bitince)?

  • Teknik şartname (malzeme kalitesi, işçilik, statik ve mimari projeler)

  • Ortak alanların (otopark, sosyal alan) paylaşımı

  • Banka teminatı veya garanti mektubu alınması

✅ 2. Nelere Dikkat Etmeliyiz?

• Müteahhitin Güvenilirliği
  Referansları, geçmiş projeleri, mali durumu incelenmeli.
  İflas riski olan, çok fazla iş yükü olan firmalar risklidir.

• İnşaat Teminatı

  • Banka teminat mektubu veya sigorta güvencesi şart koşun.

  • Teminat, işin bitirilememesi durumunda arsa sahibini korur.

• Cezai Şart Maddesi
  Gecikme halinde aylık kira bedeli veya para cezası açıkça belirtilmeli.

• Tapu Devri Aşamaları
  Tüm tapuyu baştan vermek büyük risk.

  • En doğru yöntem: kademeli devir (ör. kaba inşaat bitince belirli dairelerin devri).

• İmar Planı ve Ruhsat
  Proje, ruhsat alınmadan başlamamalı. Ruhsatı müteahhit alacaksa, takibi yapılmalı.

• Satış Yetkisi
  Müteahhitin proje devam ederken satış yapabilmesi için arsa sahibinden yetki alması gerekir. Ancak bu yetki sınırlı olmalı (örneğin, kendi payına düşen daireler için).

✅ 3. Süreç Takibi ve Kontrol Nasıl Olmalı?

• Başlangıç Aşaması

  • Tapuda şerh koydurun: “Bu arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır.”

  • Müteahhitin ruhsat ve proje onaylarını mutlaka görün.

• İnşaat Süreci Kontrolü

  • Hakediş sistemi kurun: Belirli aşamalarda (kaba inşaat, ince işler) bağımsız kontrol.

  • Bağımsız teknik denetim (inşaat mühendisi, mimar) ile düzenli rapor alın.

• Teslim Öncesi

  • Ortak alan ve daire teslimi için eksik-ayıp tespit raporu hazırlatın.

  • Iskan alınmadan daire teslim edilmemeli.

• Teslim Sonrası

  • Tapu devri ve mülkiyet paylaşımı kontrol edilmeli.

  • Ortak gider paylaşımı (site yönetimi) düzenlenmeli.