Arsamı Kat Karşılığı Verirken Nelere Dikkat Etmeliyim

Kat karşılığı arsa verirken güven sağlamak için hukuki, mali ve teknik önlemleri almanız şart. Müteahhitin işi yarım bırakması, mali sorun yaşaması veya sözleşmeye aykırı davranması ciddi risk oluşturur. İşte en güvenli yöntemler:

✅ 1. Müteahhitti İyi Araştırın

• Vergi ve SGK borcu var mı?

• Daha önce yaptığı projeleri inceleyin (teslim süresi, kalitesi).

• Şirketin mali gücü: Bilanço, kredi limitleri, bankalarla ilişkisi sorgulanabilir.

• Referanslarla görüşün.

✅ 2. Resmi ve Sağlam Sözleşme Yapın

• Tapuda düzenleme şeklinde resmi sözleşme yapılmalı (sadece noter yeterli değil).

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi tapuya işlenmeli.

• Sözleşmede şu koruyucu maddeler bulunmalı:

  • Kademeli tapu devri (en başta tüm tapuyu vermeyin! İnşaat ilerledikçe devredin).

  • Cezai şart (gecikme halinde kira bedeli veya belirli para cezası).

  • Teknik şartname (malzeme kalitesi, proje standartları).

✅ 3. Banka Teminatı veya Sigorta İsteyin

• Müteahhitten banka teminat mektubu alın.

• Alternatif olarak tamamlama sigortası yaptırın (müteahhit iflas ederse sigorta şirketi tamamlar).

✅ 4. İnşaatı Sürekli Denetleyin

• Hakediş sistemi kurun: kaba inşaat, ince işler gibi aşamalar tamamlandıkça devir yapılır.

• Bağımsız teknik uzman veya inşaat mühendisi ile düzenli rapor alın.

✅ 5. İskan ve Tapu Teslimi Şartı

• Daire teslimi iskan (oturma izni) alınmadan yapılmamalı.

• Tapu devirleri için net aşamalar belirlenmeli (örneğin, kaba inşaat bitince 1 daire devri gibi).

✅ 6. Satış Yetkisini Sınırlayın

• Müteahhit, proje tamamlanmadan satış yapabilirse, sadece kendi payına düşen daireler için yetki verin.

• Tam yetki vermek büyük risktir.

• Satış Yetkisini Sınırlama Mantığı

  • Müteahhit, inşaat maliyetini karşılamak için çoğu zaman satış yapmak ister.

  • Arsa sahibi, tüm tapuyu baştan verir ve müteahhit satış yaparsa, müteahhit projeyi yarım bırakıp kaybolursa arsa sahibinin elinde hiçbir şey kalmaz.

  • Bu nedenle:

    • Müteahhite genel satış yetkisi vermeyin.

    • Yetkiyi kendi payına düşecek bağımsız bölümlerle sınırlandırın.

    • Satış hakkı inşaatın belirli aşamalarında (hakediş mantığıyla) tanımlanmalı.

  ---

  ✅ Hakediş ve Satış Yetkisi Nasıl Birleştirilir?

  Hakediş sistemi, müteahhidin proje ilerledikçe hak kazandığı payları almasını sağlar. Örneğin:

  İnşaat Aşaması	Müteahhit Satış Yetkisi
  Temel tamamlandı	Hiç satış yok
  Kaba inşaat %30 bitti	1 daire satabilir
  Kaba inşaat %70 bitti	2 daire daha satabilir
  İnce işler %50 bitti	2 daire daha satabilir
  İskan alındı	Kalan payını satabilir

  ➡ Bu şekilde müteahhit hak ettiği kadar satış yapar, proje ilerlemeden elindeki tüm hakları kullanamaz.